随着城市化进程的加速，小区作为基层社区的基本单元，其物业安全管理的重要性日益凸显，不仅是保障居民生命财产安全的关键，更是提升基层应急管理能力的核心要素。在当前复杂多变的社会环境下，各类自然灾害、公共卫生事件及社会安全事故频发，小区作为居民生活的第一场所，其应对突发事件的能力直接关系到整个社会的稳定与和谐。然而，当前小区物业安全管理仍存在诸多问题，严重制约了基层应急管理能力的提升。因此，加强小区物业安全管理已成为当务之急，对于增强基层应急管理能力具有极为重要的意义，是提升基层应急管理能力的要中之要。

一、小区物业安全管理现状分析

（一）基础设施薄弱

目前物业公司竞争激烈，生存压力大、盈利难，普遍存在投入能力弱的情况。部分小区由于业主意见难以统一，导致公共维修资金使用程序复杂，造成无法及时解决基础设施损坏的问题。部分物业公司为了降低成本或因物业费用不足，减少了安全设施的购置与维护等方面的开支，导致安全设施老化损坏，如水电线路、消防设施、燃气管道及电梯等设备陈旧或坏损。尤其部分老旧小区由于建设年代久远，安全设施设备更是陈旧老化，未能及时更新换代，如监控摄像头像素低、覆盖范围有限，门禁系统形同虚设等。部分小区消防水源缺乏，供水管网管径、压力难以满足要求，供水可靠性差，消防设施器材配置不足，电气线路和燃气设备、特种设备等设施缺乏及时维护和更新，导致电梯事故、建筑火灾偶有发生。大多数基层小区缺乏风险感知系统，或者风险感知系统没有与相关管理部门联通，如一键报警系统、特殊人群防护设施等。

（二）知识技能缺乏

部分小区由于物业人员工资待遇低、福利差等原因，人员流动性大、大多年龄偏大、队伍不稳定，无法正确判断和采取有效的自救和互救措施。部分物业公司缺乏安全管理领域专业人才，也缺乏必要的安全培训，导致管理人员安全意识不强、知识技能薄弱，甚至存在脱岗、睡岗等现象，严重影响对紧急事件的处置应对。还有一些物业公司在日常安全管理中忽视安全检查，对安全隐患的识别和处理能力较弱，对潜在的安全隐患视而不见，如消防设施损坏、楼道杂物堆积等未能及时处理。部分居民缺乏基本的安全防范意识，在日常生活中不注意防火防盗，随意堆放易燃易爆物品，如将电动车电池带回家中充电、在楼道内堆积纸箱等易燃物；也缺乏安全领域相关法律法规的学习掌握，大量存在各种违法违规现象，比如乱丢烟蒂、私拉乱接电线、高空抛物等习惯性违法行为。

（三）管理不规范

尽管我国物业管理经历了40余年发展，但基础仍相对薄弱，市场门槛较低，企业主体多而杂，总体仍未摆脱劳动密集、服务同质、管理不规范的情况。再加上部分物业公司过于注重经济利益导致安全管理工作流于形式，普遍存在管理制度不健全，管理流程不规范，岗位职责不明确，管理制度执行不严格，安全检查不到位，安全隐患得不到及时排查和整改等情况，导致工作中出现推诿扯皮、执行不力等现象。许多小区突发事件应急预案不完善，或缺乏可操作性，更缺少演练。部分小区内车辆乱停乱放现象普遍，堵塞了消防通道。部分业主对物业的安全管理工作不理解，如拒绝遵守小区的安全规定、不配合车辆登记等，甚至有些业擅自破坏小区的安全设施，如拆除门禁、堵塞消防通道等。我国虽然已经制定了物业管理、治理的相关法律法规，但缺乏具体实施办法和可操作细则，物业管理服务参与基层社会治理的职责、边界缺乏政策规定和系统制度安排，这也是导致管理不规范的因素之一。

（四）工作协调不畅

目前小区管理涉及民政、组织、政法、应急、消防、住建、街道、社区等等，典型的九龙治水、千针一线的情况，因不同部门开展工作的不同要求，都聚焦到小区这一根线上了，导致整体工作的协调难度加大。物业与业主、社区及相关部门之间的信息沟通不畅，缺乏有效的沟通机制或平台，在面对突发事件时，无法及时、准确地传递信息，严重影响应急处置效率。部分居民对小区安全管理的参与度不高，对物业公司的管理工作不支持，对安全隐患漠不关心、不及时报告，阻碍了小区安全隐患的及时发现和整改，增加了小区安全管理的难度。大多物业公司以传统的沟通方式如公告栏、传单、微信等形式与业主沟通，往往不能及时全面地把相关信息传达给业主，业主对自己的权利义务和公共资源使用等情况缺乏清晰的了解，已经无法满足居民的客观需求。

二、提升小区物业安全管理的建议

（一）完善基础设施

通过完善有关物业公司的政策设计、改善生存境遇和发展环境，持续提升物业公司在安全基础设施方面的投资能力。通过政策引导，完善公共维修资金使用制度，进一步明确整改责任主体，寻求多渠道资金来源，加大对小区安全设施的投入，确保各类安全设施、监控设备、门禁系统等完好有效。定期对安全设施进行检查和维护，包括消防栓、灭火器、自动喷水灭火系统、火灾报警系统等，确保其在紧急情况下能够正常使用。加大对小区应急设施和装备的投入力度，完善应急设施和装备，如快速应急车、消防腰斧、过滤式呼吸器、逃生设施设备、安全气垫、逃生绳或绳梯、有害气体检测仪、漏电探测仪、医用急救药箱、消防用红外热像仪、应急照明、疏散指示标志等。通过利用物联网、大数据等技术，安装智能摄像头、传感器等设备，实现对小区安全状况的实时监控和分析，如对小区内的人员活动、车辆出入、环境变化等情况进行实时采集和分析，一旦发现异常情况，如可疑人员徘徊、火灾烟雾、燃气泄漏等，系统立即自动报警。

（二）强化意识技能

相关部门、社会组织、物业公司、志愿者等形成政府主导多元共治的安全文化建设体系，制定全面的安全培训计划，针对物业管理人员和业主分别开展有针对性的培训课程。对于物业人员定期组织职业道德、安全知识讲座和技能培训，包括消防安全、应急救援、安全设备操作等方面的专业知识；根据有关要求，物业公司结合现有的保安力量和管理人员，成立社区一线专兼职应急救援力量建设，并对兼职应急救援力量进行考核，确保救援力量的稳定性。对业主进行日常安全宣传教育，提高其安全意识和自我防范能力，如通过小区公告栏、业主微信群、社区广播、喇叭、安全宣传流动车、车载大屏幕等多种渠道，定期发布安全知识和温馨提示，如防火防盗、用电用气安全、防止高空抛物等；还可以组织安全知识讲座和培训活动，邀请专业人士为业主讲解安全知识，发放安全宣传手册，普及安全常识；也可以定期举办安全演练活动，模拟火灾、地震等突发情况，让居民熟悉应急逃生流程和技巧，提高应对突发事件的实际能力。对物业管理人员和居民通过长期的、全方位的、多层次的宣传教育，营造浓厚的安全氛围，使安全意识深入人心，安全技能充分掌握。

（三）规范安全管理

物业公司应构建全面的安全管理体系，包括明确的组织结构、责任分配、操作流程和监督机制，来规范日常安全管理。全面排查整改有限空间、高空作业、电动自行车、消防通道堵塞、电梯等重点环节安全隐患，确保不留死角。加强建筑外墙及其附属设施安全隐患排查整治，对小区建筑物外立面、阳台、窗台等部位巡查，及时消除高空坠物安全隐患。建立隐患整改闭环制度，明确责任划分和责任主体，做好外委公司的监管，切不能“以包代管”，要和外委单位建立起共同管理机制，加强对外委服务人员的监督管理。储备相应的应急物资，如地下车库防洪物资等，定期检查和更新应急物资，做到应急物资完好，确保其质量和有效性。落实楼幢责任人的应急预警“呼叫”机制，通过综合运用应急广播、短信微信、智能外呼、鸣锣吹哨、敲门入户等手段，及时传达到户到人。有关部门加强对小区物业安全管理的法律法规建设，明确物业公司在安全管理中的职责和义务，规范其管理行为。有关部门引入第三方评估机构，定期对物业安全管理工作进行考核和评价，根据考核结果分别给予奖励或批评。

（四）构建多元共治格局

物业公司应发挥基层党组织的战斗堡垒作用，通过建立小区党支部，将党建工作与小区治理紧密结合。成立或优化业主委员会，确保其有效运作，成为居民与物业、政府之间的桥梁。建立社区、业委会、物业公司三方联动机制，共同商议解决小区重大事项和矛盾纠纷，让居民参与到小区管理中来，定期召开业主大会，收集各方意见和建议，及时解决物业与业主、开发商、其他物业之间的矛盾和纠纷，不断畅通沟通机制。鼓励居民参与小区事务，通过选举产生楼栋长等自治组织成员，形成自下而上的自治体系。加强与属地社区居委会、派出所、消防、网格员、地产代表等部门的沟通协调，建立联动机制形成合力，形成多元共治的合力。物业公司积极融入多方参与的应急管理工作机制，找准自身角色定位，履行好自身职责。通过宣传教育、文化活动等方式，增强居民对小区的归属感和认同感，倡导邻里互助、文明居住的良好风尚，营造和谐融洽的小区环境，通过建立隐患排查举报制度，充分调动业主的积极性。

来源: 安康百科